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Club de Campo

Resumen: Concepto. Elementos Comunes. Regimen Legal. Ante el crecimiento de las ciudades, el hombre trata de protegerse volviendo a la naturaleza. Esta motivación, junto con algunas otras, es lo que lleva actualmente a un desplazamiento de la vivienda al conurbano, en particular en la ciudad de Buenos Aires. Originalmente hubo tres tipo de urbanización cerrada: barrios náuticos, countries y barrios cerrados. Los countries fueron concebidos como lugares de fin de semana, pero en los últimos años creció la tendencia de conversión de viviendas permanentes.(V)

Publicación enviada por Guillermina Bourlot




 


Indice
1. Introduccion
2. Concepto
3. Elementos Comunes
4. Regimen Legal

1. Introduccion

Ante el crecimiento de las ciudades, el hombre trata de protegerse volviendo a la naturaleza. Esta motivación, junto con algunas otras, es lo que lleva actualmente a un desplazamiento de la vivienda al conurbano, en particular en la ciudad de Buenos Aires.
Originalmente hubo tres tipo de urbanización cerrada: barrios náuticos, countries y barrios cerrados. Los countries fueron concebidos como lugares de fin de semana, pero en los últimos años creció la tendencia de conversión de viviendas permanentes.
En la República Argentina, este fenómeno se ha desarrollado principalmente de dos maneras: utilizando como vivienda permanente la casa de los countries y, últimamente, en forma de barrios cerrados. Ambas modalidades de urbanizaciones tienen elementos comunes, pero también diferencias, siendo más compleja la estructuración del club de campo o country, porque son los que ofrecen mayor diversidad y, como veremos, tienen incluso importantes variantes entre sí.

2. Concepto

El club de campo es un complejo recreativo residencial ubicado en una extensión suburbana, limitada en el espacio e integrada por lotes construidos o a construirse, independientes entre sí, que cuenta con una entrada común y está dotado de espacios destinados a actividades deportivas, culturales y sociales, siendo las viviendas de uso transitorio o permanente y debiendo existir entre el área de viviendas y el área deportiva, cultural y social una relación funcional y jurídica que convierta al club de campo en un todo inescindible.
Esta nota de inseparabilidad de las áreas de vivienda y deportiva, cultural y social que singulariza al club de campo, conduce a que los titulares de las viviendas tengan la facultad -inherente a dicha titularidad- de hacer uso de las instalaciones deportivas, culturales y sociales y a que la transmisión del derecho sobre las viviendas conlleva indefectiblemente la de esta facultad.
También es nota especifica de los clubes de campo que, mientras que el uso de la vivienda es exclusivo a su titular, el de las instalaciones y servicios recreativos es compartido con los demás titulares de las viviendas que integran el complejo, y en su caso, con los grupos familiares respectivos e incluso con los ocupantes transitorios o los invitados de los titulares.

3. Elementos Comunes

En ambos casos, tanto en el club de campo como en los barrios cerrados, y con relación a su estructuración dentro del marco normativo actual, los elementos que deben considerarse para la estructuración jurídica son los siguientes:

  • Parcelas de propiedad privada.
  • Áreas de copropiedad comunitaria que, según se trate de un club de campo o un barrio cerrado, tendrán una extensión e infraestructura más o menos costosa.
  • Calles de circulación interna.
  • Vigilancia interna o seguridad privada.

Elementos Diferenciales

  • Clubes de Campo: La diferencia más importante es que en el club de campo hay áreas comunes destinadas al esparcimiento colectivo y, naturalmente son de alguna importancia tanto ediliciamente como en cuanto a la necesidad de manutención. Estos lugares, que comúnmente se denominan "complejo social y deportivo" caracterizan a los countries y, según como se presente la realidad, pueden encontrarse diversas clases de ellos. Así, vemos que los autores distinguen distintos tipos:
  1. Según la posible utilización del complejo social y deportivo:
    1. Aquel que se organiza para ser utilizado exclusivamente por los propietarios de las parcelas.
    2. Los countries que se forman alrededor de un club con su complejo social y deportivo con socios que concurren únicamente al club o independientemente de la propiedad de las parcelas, lo que da lugar a la utilización de los servicios del club como restaurante, el campo de golf o las canchas de tenis por una cantidad de personas que tienen acceso por su carácter de socios. Estos a su vez, pueden distinguirse entre:
      1. Los countries cuyo perímetro exterior se encuentra cerrado al libre tránsito por resoluciones municipales. A su vez, cabe realizar la distinción respecto de si el cierre fue posterior a la ley de clubes de campo, con o cual el country convino con la Municipalidad el cierre, ya que en el momento de su constitución no estaba reglamentado. Esto ocurre cuando se han dado situaciones de hecho donde se agruparon parcelas de propiedad privada alrededor de un club al que pertenecían la mayoría de los propietarios, y
      2. Los countries cuyo perímetro exterior se encuentra dentro de

la urbanización privada desde su inicio. Sin duda, en este último supuesto, también está aprobado por las autoridades municipales, pero los vínculos jurídicos se entrelazan de otra manera, ya que estuvo en el proyecto de la urbanización.

1.3 Por último, distinguimos aquellas urbanizaciones que tienen urbanizaciones que tienen algunos lugares comunes pero en las que, además funciona un colegio al que concurren personas y alumnos que no son propietarios de parcelas ni asociados al club al que pertenece el complejo social y deportivo.

  1. Según la posible utilización funcional:
    1. Los countries para un deporte en especial, como son los que se organizan para jugar al golf, con el cuidado de las canchas, que insume una gran cantidad de dinero. Aquellos destinados a deporte del polo revisten otras características.
    2. Los countries que están destinados a distintos deportes sin que ninguno predomine en particular, que generalmente no son tan onerosos en su mantenimiento.
    3. Los clubes náuticos que revisten otras características por ubicarse en la orilla del río y permitir el acceso a marinas que son mantenidas por el club.
  • Barrio Cerrado: Para el barrio cerrado no hay distinciones, ya que las áreas comunes solamente tienen lo indispensable para el funcionamiento del lugar. De modo que normalmente, no tienen lugares de esparcimiento colectivos, sino que únicamente son comunitarias las calles y áreas de circulación interna. A veces tienen una estructura común, como sala de reuniones, gimnasio o pileta de natación, pero no es que algunos edificios que se encuentran en la ciudad.

4. Regimen Legal

No existe régimen legal que estructure jurídicamente a esta figura, régimen legal que debe emanar obviamente del Congreso Nacional, por tratarse de derechos patrimoniales cuya regulación compete a éste según lo dispuesto en el art. 75 inc. 12 de la Constitución Nacional, por lo que aquí también nos referiremos a los distintos criterios que han sido propiciados y eventualmente adoptados a fin de encuadrarla jurídicamente.
Al igual que respecto de la multipropiedad, es posible estructurar los clubes de campo sobre la base de conferir a quienes ingresan al sistema un derecho personal o derecho real, o una combinación de ambos.
Como un derecho personal
Se ha pretendido organizar los clubes de campo como asociaciones (art. 33. Inc.3, apartado1, Código Civil) o sociedades.
El Código Civil no define las asociaciones civiles, pero las describe en el art. 33 que expresa que las asociaciones y las fundaciones son aquellas que tengan por principal objeto el bien común, tengan patrimonio propio, sean capaces por sus estatutos de adquirir bienes, no subsistan exclusivamente de asignaciones del Estado, y obtengan autorización para funcionar. Lo que debemos preguntar es que debemos entender por bien común, generalmente este concepto está asociado con cuestiones relacionadas con algo beneficiosa para la humanidad, o al menos útil para toda la comunidad en la que se va a insertar la asociación.
Por otra parte nos cuestionamos la segunda premisa, que es la aplicabilidad del régimen de la ley de sociedades en el caso que adoptaran la forma de sociedad comercial. La distinción para la calificación de las sociedades en civiles o comerciales provenía en la época de vigencia del código de Comercio, de dos criterios, el de la actividad comercial y el de la forma adoptada por la sociedad. Posteriormente, con la sanción de la ley de sociedades 19.550 se consagra normativamente y para todas las sociedades comerciales, el criterio de comercialidad por la forma. A simple vista, la norma del art. 3, juntamente con la definición de sociedad, aparece muy clara: remite imperativamente a las normas de la ley societaria. Pero a poco que intentemos elaborar una asociación bajo la forma de sociedad, nos encontramos con obstáculos insalvables, de tal forma que resulta imposible su aplicación completa a todo el fenómeno asociativo.
Podemos establecer algunos parámetros de interpretación. En este tipo de asociación, los constituyentes tienen como objetivo la producción de ciertos servicios, que se transformarán en beneficios para los asociados, mientras que los constituyentes de una sociedad comercial, en cambio, tienen como objetivo la obtención de beneficios económicos representados en dinero. La finalidad de las partes es absolutamente clara y totalmente diversa, y ello no permite la aplicación completa de la ley de sociedades comerciales en materia de asociaciones. Mientras que en una aparece la finalidad de los contratantes de agruparse buscando afinidades personales; en la otra, sobre todo en la anónima es el agrupamiento de capitales. De entre los tipos que da la ley el mas utilizado es la sociedad anónima, plasmándose los detalles de la organización especial requerida por los clubes de campo.
En síntesis no hay ningún marco normativo que cubra el caso del fenómeno que estamos analizando, por lo que reiteramos que al no encuadrase dentro del bien común que describe el art. 33 del Cód. Civil, y no tener como finalidad el propósito de lucro, se trataría de un contrato asociativo atípico, porque carece de regulación expresa y completa.

Como derecho real
El problema en este caso es determinar si resulta posible encasillar los derechos de los integrantes del club de campo en alguno de los derechos reales admitidos –sobre cosa propia o ajena- o bien, atento a las especiales características que reviste la realidad de los clubes de campo, habrá que concluirse en que resulta necesaria una legislación propia que la regule como derecho real autónomo.

  1. Dominio: este derecho real, si es reconocido a los titulares de los lotes construidos o a construirse, no resulta suficiente para abarcar la realidad de los clubes de campo –con la unión inescindible del área residencial y del área recreativa-. Los dueños de los lotes aparecerán aislados y no integrando un complejo, cuando esta es la verdadera situación, además de presentarse el problema de las instalaciones y servicios a utilizar por ellos comunitariamente, que tendrían que ser puestos en cabeza de una sociedad integrada por los dueños de lotes que, como integrantes del club de campo revestirían una doble calidad: propietarios del lote y socios de la sociedad propietaria de las instalaciones de uso compartido y responsable de la prestación de servicios.
  2. Dominio revocable: El art. 2507 del Cód. Civil expresa: El dominio se llama pleno o perfecto, cuando es perpetuo, y la cosa no esta gravada con ningún derecho real hacia otras personas. Se llama menos pleno, o imperfecto, cuando debe resolverse al fin de un cierto tiempo o al advenimiento de una condición, o si la cosa que forma su objeto es un inmueble, gravado respecto de terceros con un derecho real, como servidumbre, usufructo, etcétera. Por su parte el art. 2661 dice: Dominio imperfecto es el derecho real revocable o fiduciario de una sola persona sobre una cosa propia, mueble o inmueble, o el reservado por el dueño perfecto de una cosa que enajena solamente su dominio útil. A su vez el dominio revocable esta definido como una especie de dominio imperfecto en el art. 2663, que establece: Dominio revocable es el que ha sido transmitido en virtud de un título revocable a voluntad del que lo ha transmitido; o cuando el actual propietario puede ser privado de la propiedad por una causa proveniente de su título. De adoptarse este encuadre se constituiría u otorgaría por los organizadores del sistema, llamados promotores o desarrollistas, un dominio a favor de los titulares de los lotes, sujeto a condición resolutoria, la que se consumaría en caso de incumplimiento o inobservancia de las normas jurídicas y urbanísticas adoptadas. Las críticas a la aplicación de esta figura se basan en dos cuestiones, la 1° encuentra su razón en que la característica del dominio revocable es la temporalidad, diferenciándose del dominio pleno. Al transmitirse siempre y por cualquier título, el dominio con la posibilidad de ser revocado, se convierte en permanente, lo que significa que nunca se consolida el dominio pleno y el dominio permanece imperfecto en la cabeza de los miembros del club de campo. La 2° crítica, se basa en la protección del adquirente que se encuentra completamente en manos del que tiene la facultad de revocación, lo cual crea una desigualdad en el contrato.
  3. Dominio y condominio: Aunque jurídicamente viable, el condominio que recayera sobre la totalidad del country constituiría un sistema poco práctico. Es por eso que se recurre a una combinación de dominio sobre los lotes y condominio sobre las áreas de esparcimiento. Además del inconveniente que se señala derivado de la dificultad de vincular ambos derechos de la manera que lo exigen las características de los clubes de campo, las objeciones se centran en la poca agilidad de la administración, el derecho de abandono para liberarse de los gastos comunes, la facultad de disponer de su parte indivisa y la posibilidad de que sea ejecutada por sus acreedores, pero sobre todo en la perdurabilidad que debe revestir el sistema, carácter contra la cual conspira el derecho de pedir la partición en cualquier momento que compete al condómino. Aunque un modo de diluir este inconveniente, se ha recurrido a la figura contemplada en el art. 2710 y sgtes., esto es el condominio de indivisión forzosa referido a cosas afectadas como accesorios indispensables al uso común de dos o más heredades que pertenezcan a diversos propietarios.
  4. Propiedad Horizontal: Resultaría la figura mas adecuada, aunque no exenta de objeciones. Es la más adecuada por que soluciona los problemas de la indivisión forzosa de las partes privativas y comunes (art. 3 de la ley 13.512) y de las vías de circulación interna del country. Respecto de las objeciones, parece grave la referida a la propiedad del terreno, en la que Highton hace hincapié, que es parte común según el art. 2 de la ley de P.H., y que en tal carácter tiene individualidad catastral y registral, también porque la propiedad horizontal debe recaer sobre una unidad funcional de un inmueble edificado. Entonces los titulares de los lotes no serían titulares individuales de las parcelas y se acrecienta en los casos de tratarse de lotes no construidos porque entonces no podría hablarse de una unidad funcional de un inmueble edificado, sino de una unidad funcional a construir, con lo que el derecho real vendría a tener un objeto futuro, lo que no es legítimo. Para superar el obstáculo se propone la sujeción inicial al régimen de prehorizontalidad –ley 19.724- hasta tanto las construcciones estén terminadas, o bien a través que autoricen a los futuros adquirentes a construir nuevas unidades, claramente determinadas y proyectadas en planos de subdivisión, con anterioridad al acto de afectación al régimen de propiedad horizontal. Es por ello que el Proyecto de Ley de Unificación del Código Civil y Comercial autoriza a los clubes de campo al régimen de propiedad horizontal, tuvo que prever en el art. 2617: "...En los clubes de campo, que se sometan al régimen de propiedad horizontal solo serán necesariamente comunes las partes del terreno destinadas a vías de acceso y comunicación e instalaciones de uso compartido con sus accesiones..."
  5. Usufructo, uso y habitación: Si tales fueran los derechos concedidos a los titulares de lotes, permaneciendo la nuda propiedad en cabeza del empresario organizador del club, es formidable la traba relativa a la duración del usufructo –que se extingue con la muerte del usufructuario si es persona física y a los 20 años si es persona de existencia ideal- también aplicable al uso y a la habitación. A dicho inconveniente habría que agregar el problema de los servicios que se presta en los countries a sus miembros, ya que es sabido que el nudo propietario, como tal, puede cargar con obligaciones de hacer que resulten activa o pasivamente oponibles "erga omnes", solo podrían hacerlo a título de derechos creditorios.
  6. Servidumbres: La vinculación de ambos sectores, o sea los lotes individuales con instalaciones de la sociedad, con la nota de inescindibilidad se suele implementar a través de las servidumbres, ya que es la única herramienta que nos provee nuestro sistema en el régimen actual de los derechos reales. Como por ejemplo, la servidumbre pasiva de abstenerse de ejecutar en los lotes construcciones sin cumplir con las normas internas y sin la aprobación del propietario del fundo dominante (área recreativa), servidumbre activa de paso sobre espacios de circulación interna a favor de los lotes, etc. Aunque el expediente no impresiona como adecuado, respecto de los servicios a favor de las parcelas individuales (pues es sabido que las servidumbres no pueden consistir en un hacer para el nudo propietario), y su legitimidad es dudosa en lo que se refiere al uso de las áreas recreativas, porque esta servidumbre de uso que debería ser perpetua, es bien semejante al derecho real de usufructo, que no debe ser perpetuo.
  7. Derecho real autónomo: frente a las dificultades que se suscita al pretender encuadrar el sistema en alguna figura de las existentes, se propone su regulación como derecho real autónomo, estructurado en forma similar al de propiedad horizontal, con particulares regímenes de sanciones disciplinarias para el caso de violaciones al reglamento o a ley por parte de los copropietarios; de obras nuevas y mejoras en partes comunes; y también con la previsión de un régimen más elástico de asambleas. Pero el sistema de numerus clausus adoptado en el art. 2502, da cuenta que los derechos reales solo pueden ser creados por ley, pero ante la falta de agilidad en la reforma legislativa para adaptar los derechos reales enumerados o bien para crear un derecho real diferente que contemple y reglamente la realidad adecuadamente, al sistema cerrado le es imposible adaptarse a las nuevas circunstancias, frente a la aparición negocios jurídicos con finalidades no previstas en el Código de Vélez Sarfield.

 

 

Trabajo enviado por:
Guillermina Bourlot
guillebourlot@hotmail.com



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